Адміністрування орендної плати за землю

Головне управління ДПС у Кіровоградській області, звертає увагу щодо питання адміністрування орендної плати за землю при переході права власності на нерухоме майно, розташованого на орендованій попереднім власником такого майна земельній ділянки.

Земельним кодексом України (далі - ЗКУ) та Законом України «Про оренду землі» (далі - Закон) визначено, що у разі набуття права власності на об’єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об’єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці, що перебуває в оренді у попереднього власника, до набувача одночасно переходить право оренди земельної ділянки, на якій розміщений такий об’єкт, в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього власника такого об’єкта (част. З ст. 120 ЗКУ, част. З ст. 7 Закону).

Також відповідно до вимог ст. 377 Цивільного кодексу України до особи, яка набула право власності на об’єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об’єкт незавершеного будівництва, право власності на який зареєстровано у визначеному законом порядку, одночасно переходить право приватної власності, право користування земельною ділянкою, на якій розміщений об’єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), інша будівля або споруда), об’єкт незавершеного будівництва, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього власника такого об’єкта нерухомого майна, у порядку та на умовах, визначених Земельним кодексом України.

Перелік підстав для припинення договору оренди землі наведено у ст. 31 Закону. Отже, факт переходу права власності на об’єкт нерухомості до нового власника є лише підставою для припинення права користування земельною ділянкою попереднім землекористувачем.

Оскільки земельні ділянки, що перебувають у користуванні юридичних осіб, передаються в користування за рішенням органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування тільки після припинення користування ними в порядку, визначеному законом, то «автоматичність» переходу прав користування земельною ділянкою при переході права власності на розташований на ній об’єкт нерухомості від землекористувача до нового власника майна не відбувається.

Підтвердженням «неавтоматичності» такого переходу є положення част. 1 ст. 116 ЗКУ, а саме, юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених ЗКУ, або за результатами аукціону.

Податковим кодексом України (далі - Кодекс) визначено, що платником орендної плати є орендар земельної ділянки. Об’єктом оподаткування є земельна ділянка, надана в оренду. Підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки (ст. 288 Кодексу).

Офіційним визнанням і підтвердженням державою факту набуття, зміни або припинення відповідного права, у тому числі припинення права оренди земельної ділянки, є державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (п. 1 част, першої ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).

Поряд з цим варто наголосити, що органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування, які укладають договори оренди землі, повинні до 01 лютого подавати контролюючому органу за місцезнаходженням земельної ділянки переліки орендарів, з якими укладено договори оренди землі на поточний рік, та інформувати відповідний контролюючий орган про укладення нових, внесення змін до існуючих договорів оренди землі та їх розірвання до 01 числа місяця, що настає за місяцем, у якому відбулися зазначені зміни (абз. другий п. 288.1 ст. 288 Кодексу).

Враховуючи викладене та те, що контроль за дотриманням земельного законодавства та справляння плати за землю належить до повноважень виконавчих органів сільських, селищних, міських рад (ст. 33 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»), а також те, що органи місцевого самоврядування є стороною договорів оренди земельних ділянок, укладених з попередніми власниками об’єктів нерухомості (орендодавцями), інформуємо органи місцевого самоврядування про наявні ризики податкового адміністрування орендної плати за землю у випадку переходу права власності на нерухоме майно, розташованого на орендованій попереднім власником такого майна земельній ділянки та звертаємо їх увагу на приведення у відповідність чинних договорів оренди в частині заміни другої сторони такого договору (орендаря).